A lei 13.786/2018, conhecida como “Lei do Distrato”, foi um dos últimos atos do Governo Temer, tendo sido publicada em dia 27 de dezembro, e entrando em vigor nesta mesma data.
A primeira pergunta que poderia surgir, e talvez uma das mais difíceis de se responder, tendo em vista a divisão da doutrina sobre tema em situações análogas, é se os efeitos da nova lei alcançariam os contratos já realizados.
De início, remetendo nosso pensamento aos princípios do Código Civil, que nos orienta que os contratos deverão ser cumpridos, respeitados o direito adquirido e o ato jurídico perfeito, pensaríamos que não. Somente os novos contratos seriam atingidos pela nova lei. Mas o tema é profundo e a análise do caso concreto é essencial para se chegar a uma resposta.
Mas quais são, então, as mudanças promovidas pela nova lei?
A lei trouxe diversas alterações à Lei de Incorporações Imobiliárias (4.591/1964), podemos citar algumas como: (i) obrigatoriedade de o contrato conter quadro-resumo; (ii) permissão (agora legal) do que se intitula “cláusula de tolerância”, ou seja, autorização de prorrogação do prazo de entrega do imóvel por até 180 dias corridos da data estipulada no contrato; (iii) direito de arrependimento do consumidor.
Além disso, quanto ao percentual de retenção, buscando colocar uma pá de cal na avalanche de ações judiciais que discutem a questão, foi estabelecido um percentual máximo que as incorporadoras podem reter no caso de desfazimento do negócio por culpa do adquirente, que pode chegar até 50% do valor pago, em caso de a incorporadora ter optado pelo patrimônio de afetação.
Por fim, destaca-se a necessidade de adequação contratual que as incorporadoras e construtoras deverão fazer, sob risco de terem seus contratos desfeitos por justa causa, conforme determinação do art. 35-A, § 1º da nova lei.
Fonte: Jusbrasil
